近期房地产市场研究与分析

2007年12月

前 言

2007年，对于中国房地产市场而言，可谓风云变幻。
年初，深圳、广州等城市出现了房价非理性增长，这种现象显然与党中央、国务院提出的建设和谐社会的要求相抵触，于是，最近半年以来，中央与各级地方政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同：
一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种，这部分供应由政府出面解决，大大增加了市场上紧缺品种的供应量；
二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求，特别是投资需求。
从效果来看，经过一段时间的宏观调控及一系列政策的实施，近期全国一线城市相继出现了商品房交易量显著下降的现象，随着客户观望现象愈加强烈，部分城市的房价也已有回弱迹象。
如今，岁末将至，面对市场大范围的观望，面对有些地区的房价松动，面对国家适度从紧的货币政策，房地产市场何去何从，值得我们每一家房地产公司及每一个房地产从业者去深思。
为此，上海嘉士房地产传播有限公司特意根据目前的国家政策及部分城市的房产运行特征作了研究和分析，仅供参考。


一、全国房地产市场宏观调控目的及政策内容
调控缘由：
■经济问题
针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。
■社会问题
如房价的增幅长期保持高于国民经济的速度增长，同时随着贫富两级的分化越来越大，房价问题将不单是一个经济问题，将演变成民生问题和社会问题，这显然与现阶段“建设社会主义和谐社会”的中央路线相违背的。
因此，房地产宏观调控势在必行。
调控目的：
国务院就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。调控之意在于，兼顾供给与需求，既重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也注意通过物业税、降低住房贷款成数、缩短贷款期限、提高贷款利率等手段，控制需求总量。通过建设廉租房等政策，鼓励低收入群体主要通过租赁改善自己的住房条件，抑制房地产市场的过度消费和提前消费。
调控内容：
（一）、外汇局：暂停房地产外债结汇
国家外汇管理局再度下发通知，明文规定停止办理6月1号以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续。对2007年6月1号以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；对2007年6月1号以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记及资本项目结售汇手续。
（二）、国务院：加快建立健全住房保障体制
8月中旬，国务院发文（国发〔2007〕24号）《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。该意见内容显示，我国将继续扩大廉租住房制度的保障范围，严格经济适用住房上市交易管理，同时表示将继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。
8月下旬，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。
（三）、国土资源部：加大闲置土地处置力度，健全土地出让制度，从源头控制
9月中旬，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。通知要求，各地要加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收，依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退；实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的三通一平，防止土地闲置浪费。通知还要求，合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。
9月下旬，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；明确建设用地使用权可以分层出让（土地的地表、地上或者地下）；将土地使用权修改为建设用地使用权；进一步明确挂牌出让截止问题（为挂牌出让结束日前2天）；进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。
（四）、建设部：落实新建住房结构比例，对开发商进行多方限制
建设部下发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号 ），明确新建住房结构比例：商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
而自2007年10月1日开始实施的《物权法》对开发商进行了诸多限制，规范了开发商在房地产开发及各个环节的行为，使以前不规范操作的开发商面临被淘汰的局面，农民、购房者等相对弱势群体的合法权益得到了保障，进而促进了房地产市场健康有序的发展。《物权法》确认了业主委员会的法律地位，扭转了业主相对开发商和物业管理公司的弱势地位，业主的权利通过业主委员会的公共管理得到了保障。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度，使得利益主体慎重决策，避免盲目地扩建和改造。物权法的颁布，明确了产权关系，为物业税的开征奠定了法律基础，进而为平稳房价，调整住房结构等房地产宏观调控目标提供了初步的相应的法律保障。
（五）、央行、银监会：联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（ 银发〔2007〕359 号）。
其中主要措施有五项：一是，进一步严格房地产开发贷款条件；二是，严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；三是，明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平；四是，加强房地产信贷征信管理；五，要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定、完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
而在2007年12月5号中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）。
补充通知除了强调原有调控政策的同时，对房贷中第二套房的认定给出了明确的要求，具体如下：一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。
（六）、财政部：六项措施支持解决低收入家庭住房困难
包括：将解决城市低收入家庭住房困难，纳入公共财政覆盖范围；参与研究制定解决城市低收入家庭住房困难的各项配套措施，包括廉租房保障制度、经济适用房制度、以及集资合作建房管理办法等其他相关配套政策；多渠道筹集城市廉租房保障资金，并确保资金落实到位；落实解决城市低收入家庭住房困难的各项税费支持政策；加强廉租房租金的财政“收支两条线”管理；加强对廉租房保障资金管理使用情况的监督检查，确保专款专用，对于违反规定的，将进行处理，并追究责任者的责任。
（七）、央行：频繁加息
央行连续上调基准利率0.27个百分点，截至12月21日,央行2007年已经六次加息，存款基准利率为4.14 %，贷款基准利率为7.47%，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率自9月15日上调0.18 个百分点，此次维持不变。同时，央行自2007年8月开始，每月上调一次存款准备金率，截止至12月，央行2007年来第十次上调存款准备金率，目前存款准备金率为14.5%。央行频繁运用加息以及上调存款准备金率的调控工具，对市场的震荡很大。
从央行调控的目的来看，仍然针对的是经济过热，缓解通货膨胀的压力。但伴随着加息频率的加快，中国已经进入持续性加息的通道的预期受到业界的广泛认同，因此受再度加息影响房地产投资总量可能会减少。
继央行加息，公积金贷款利率也相继上调。根据之前几次公积金贷款利率上调之后的反应，职工用公积金贷款购房的消费行为并没有受到调息力度的影响。今年以来，政府大规模推进保障类住房供应，提高住房公积金贷款额度等种种思路，是疏而非堵，以处置好普通百姓真实的住房需求。
（八）、国家发改委：限制外资对房地产行业的投资
国家发展和改革委员会、商务部在2007年11月12日，发布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。
限制外资在一定程度上减少了部分国外热钱对房地产市场的冲击和推动，也给本土的开发商带来了一定的机遇。








二、城市房地产运行特征
（一）深圳
1、2007年 1～10月房地产市场总体情况
（1）房地产开发建设
1～10月，审证市完成房地产开发投资 346.64亿元，同比下降 2.97%，其中住宅完成投资 256.08 亿元，同比增加 6.63%商品房施工面积 2907.25万平方米，同比下降 5.41%，其中住宅施工面积 2062.1万平方米，同比下降 3.64%；商品房新开工面积 634.99 万平方米，同比增加 2.66%，其中住宅新开工面积 492.08 万平方米，同比增加 4.3%；商品房空置面积 141.48 万平方米，同比下降 10.24%。
（2）商品房批准预售面积
1～10月，全市新建商品房批准预售面积 467.5万平方米， 同比下降 25.89%；其中住宅批准预售面积 421.08万平方米，同比下降 22.6%。1～10月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积 301.81万平方米，占全市住宅批准预售面积的 71.68%。
（3）新建商品房销售面积
1～10 月，商品房销售面积 515.47 万平方米，同比减少2 16.57%， 其中， 住宅销售面积 463.76万平方米， 同比减少 14.61%; 办公楼销售面积 19.83万平方米， 同比减少 36.5%；商业用房销售面积 28.63万平方米，同比减少20.8%。
（4）二手房交易
1～10月，全市二手住宅交易面积为 853.69万平方米，同比增长 47.26%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例达到1.84：1；与去年同期相比，二手住房总需求增长较快。但是， 8、9、10月份，二手住房交易面积环比上月分别出现较大下降， 降幅分别为 26.39%、43.04%、36.78%。





（5）2007年深圳房地产市场运行特征
①市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势
在国家宏观调控的基础上，深圳市房地产市场总体呈现下降趋势，市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势，从今年各月商品住宅销售面积看（见下表），自年初开始，住房销售面积持续下降，从 1 月份的 80.26 万平方米，下降至10 月的 15.36 万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃的 9、10月月份，今年销售面积分别为 31.1万平方米、15.36万平方米，是目前今年成交量最低的两个月份。
2007年以来各月商品住房销售面积
　

②住房供应结构不断调整，套型建筑面积 90平方米以下住宅所占比例逐渐上升
从今年各月套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例的变化看（见图 2），90平方米以下商品住宅所占比重逐渐上升，如下表。
2007年以来各月 90 平方米以内商品住宅销售面积所占比例

③各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但近期住宅价格已开始出现调整
1～10月，全市住宅价格总体保持上升趋势，1月份全市住宅销售均价为 10872元/平方米，10月份均价达到 17350元/平方米。5～7月，在宏观调控政策作用下，住宅价格在 14000元/平方米左右出现小幅调整，但随着市场交易量的减少，以及部分高档楼盘上市对价格的拉动，8月之后各月价格仍出现小幅上涨。从 9、10 月份不同户型结构住宅的均价变动看，各类住宅价格已开始出现波动调整；9月份， 90平方米以内普通住宅均价为 12792.5元/平方米， 环比 8月下降 7.61%，但 10月份又有一定幅度上升；10 月份，90～144 平方米户型住宅均价为13802.96元/平方米，环比 9月下降 6.05%。此外，10月份 144平方米以上住宅均价环比 9月也出现小幅下降。
　

随着各种调控政策的落实以及持续作用，深圳房价在11、12月出现了较大幅度的滑落，新开楼盘的开盘价也没有原来预期的高，房价下调出现端倪。

④近期二手住房销售面积出现较大幅度下降
在宏观调控政策的持续影响下，二手房市场也出现观望气氛浓厚的现象，部分中介机构成交明显萎缩，甚至出现亏损、停业，投机炒作现象也得到明显的控制。
2007年以来各月二手住房销售面积

在中天置业老板携款4000万元潜逃的事件目前置业者对其他地产中介的不信任陡然提升，进而不愿意交“诚意金”给地产中介，使得深圳二手房成交进一步萎缩。同时深圳叫停二手房商业贷款，进一步加剧了二手房成交量的下滑。
（6）房地产市场发展趋势
随着国家宏观调控和地方房地产政策的出台和实施，深圳市房地产成交量出现明显下滑，特别是9、10月份，而根据统计数据11月份住宅成交价格均价13446元／平方米，降幅达24.36%，房价也出现了松动，在市场和政策的双重作用下，深圳的房地产市场出现明显的下滑和回落。在内外因素的作用下，深圳的房价预计会逐步下调，而下调的影响将逐步向其他的省市传达。
（二）北京
（1）房地产开发建设
1-10月，北京市完成房地产开发投资1419.1亿元，比去年同期增长18.2%,增幅同比提高2.5个百分点。继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10月比前三季度提高0.7个百分点（见图1）。房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性住房集中入市有关。
　

商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。年初以来，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至10月底，达到9565.8万平方米，比去年同期增长4%。其中，本年新开工面积1856.4万平方米，下降14.2%，降幅比前三季度缩小6.5个百分点（见图2）。

在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至10月底，全市住宅施工面积为5407.8万平方米，其中，本年新开工面积1186.5万平方米，分别比去年同期下降5.2%和14.1%。
（2）商品房竣工面积持续增长
今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-10月，商品房竣工面积达1551.9万平方米，比去年同期增长8.3%，增幅比前三季度略提高0.8个百分点，但是仍比上半年降低11.8个百分点。其中，住宅竣工面积为1132.4万平方米，增长9.7%。
（3）商品房期房、现房销售面积降幅趋缓
1-10月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。与前三季度相比，降幅分别缩小4.6个和3.3个百分点。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。下降幅度分别比前三季度缩小4.6个和5.2个百分点。

（4）经济适用房住宅新开工面积增长较快
10月末，经济适用房住宅施工面积383万平方米，比去年同期下降24.5%，其中，本年新开工面积103万平方米，增长34.8%，增幅比前三季度提高3.4个百分点。
（5）二手房交易

北京二手房11月成交量环比上月上涨2%左右。从以上图表可以看出，9月，10月，11月在成交量方面并没有太大的变化。成交价格也是如此，11月成交均价为10877.284元，价格环比上月只上涨1.8%左右。2007年度二手房的成交价格和成交量，打破了往年的“金九银十”的传统惯例。在9月，10月没有出现大的涨幅，而11月也没有出现明显的震荡。
　（6）2007年北京房地产市场运行特征
根据统计北京11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份开盘均价15324元/平方米下降了358元，北京房价半年来首次回落。北京本年度推出了较多的政策性住房，同时房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅趋缓，市场供需结构矛盾依然突出。
北京限价房地快的频频推出，使购房者对房价下跌的预期加强，导致市场观望气氛浓厚，限价房房价低于周边房价约10%-20%，政府出让了相当部分的土地收入，对周边房价的示范作用可想而知。这也在一定程度上影响房地产市场未来的发展趋势。




（三）上海
（1）房地产开发建设
1-10月，上海市完成建设和改造投资2154.95亿元，比去年同期增长19.5%，增幅高出全社会固定投资11.4个百分点；房地产开发建设投资仍呈下降态势，完成1084.27亿元，下降3.3%（见图）。
随着各项宏观调控措施陆续落实到位，一季度以来，上海新开工项目投资和个数均呈现下降态势，1-10月上海市县开工项目2185个，比去年同期减少623个，完成投资507.05亿元，下降0.9%。
　

（2）新建商品房销售面积
上海1-11月份成交量
　

可以看出上海的成交量的逐渐下滑，而整体成交的萎缩和非中心区域所占比例的提升也让一直坚挺的住宅成交价有所松动，统计数据显示11月住宅均价环比下跌了7个百分点，由10月份的11500元/平方米下降到10700元/平方米。
（3）二手房交易
自今年年初以来，上海二手房楼市始终保持快速上涨的趋势，每月涨幅均在15%-20%之间，造成房东预期过高、买家急于购房的心态，综合因素影响使得大量房源在一段时期内集中消化。随着《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的发布，第二套房贷细则明确，二手房的成交量急剧下降，呈现卖家急于脱手的局面，而买家的观望心理更甚，在这种情况下出现部分业主准备下调房价出售的现象。
（4）2007年上海房地产市场运行特征
从4月以来，市场经历了一轮历经两年调整后的报复性增长，尤其是4-9月消化量很大。受新一轮房贷政策和政府系列调控的政策影响，不仅金九银十未能出现，观望更是成为眼下上海楼市的大主题，所以近期虽然供应量有所增加，但成交量却没有同步跟上。
（5）房地产市场发展趋势
近日举行的“2007第二十二届中国•上海房地产展示交易会”明显没有上几届热闹显得很清淡，种种迹象表明近期的调控政策已经让众多购房者作出了暂缓购房的决定。目前上海的供求结构性矛盾比较突出，购房者观望的气氛会延续。
（四）广州
（1）新建商品房销售面积
广州1-10月份成交量
　

以往年相比，广州成交量也有一定幅度的下跌，观望的气氛浓重，在此基础上部分开发商12月份放量的房屋价格与先期相比有大幅下跌，如位于广州老城荔湾区的万科金色康苑开盘，开盘价低于周边楼盘约4000元/平方米。
（2）二手房交易
二手市场方面，11月份全市二手住宅成交均价为7012元/m2，环比下降6.95%，高价楼盘成交缩减大幅拉低成交均价，市场上反价、实收的现象大幅减少。
（3）土地市场
随着房屋交易量和价的下跌，广州的土地市场随之也发生变动，12月6日，广州市推出的年终土地盛宴冷清收场。此次广州市房管局共推出包括金沙洲、番禺和花都共十幅地块。但令人意外的是，其中有五幅仅以底价成交。通过现场竞价成交的地块，成交价也只不过高出底价的10％左右。成交楼面价介于每平方米1482元到4241元之间。
这与9月11日广州卖地一天创出4个区域“地王”的火爆情景形成强烈反差。时隔3个月，金沙洲地价就由8769元/平方米的“地王”价降至3324元/平方米，每平方米缩水近5500元。

（4）2007年广州房地产市场运行特征
2007年的前5个月广州楼市每月都会有一定幅度的上涨，但涨幅相对平稳。但5月过后，楼价经历了一个“疯涨期”。从5月广州六区均价过万到如今10月的14487元/m2，短短5个月，楼价上涨超过4000元/m2。其中， 8月到9月，六区均价一下子就从12000多元/m2跳升至14000多元/m2，1个月涨了2000多元/m2。而9月房贷新政出台，广州的房价开始逐步回落。
2007年上半年广州的房地产市场一线飘红，而下半年却逐步回落。
（5）房地产市场发展趋势
在11月29日，广州廉租房摇珠结果公布。12月10日，阳光家缘网显示广州第一个限价房保利•西子湾即将预售。由此酝酿已久的广州梯度式住宅居住模式开始启动。
广州即将运作的梯度式住宅居住模式以及近期的房地市场动荡都表明未来广州的房地产市场将趋于平静。

三、整体房地产市场总结和展望

（一）总结
在各种政策和市场情况的双重作用下，部分城市的开发步骤在逐渐放缓，从以上四个典型城市的分析可以看出有部分城市发开量在逐渐减少，房屋价格已经开始在往下走， 销售量均比原来下降很大，有的价格已经开始下降，比如深圳、广州等先期涨得很高的地方逐步在回落。深圳、广州、上海、北京这些城市，原来销售很旺的个别地段现在有价无市，销量下降。房地产市场在逐渐降温，楼市逐渐冷清。一线城市的价格回落和购房者持币观望的气氛将逐渐传达到二三线城市。
可以说，贯穿于2007年的调控政策，从土地、资金和销售等各个相关的环节把关，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”――― 到今年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。
而今年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行式”，而非“过去式”。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。
而近期的调控政策已经让众多购房者作出了暂缓购房的决定。除了价格因素之外，贷款难也是楼市冷清的一大原因，市场上购房者持币观望的气氛浓重。
政策性住房保障体系越来越健全，国家也加大了政策性住房的建设力度，从各城市可以看出政策性住房的推出越来越多，这对商品房的冲击力度不小，同时对整体房地产市场的影响也不容忽视。
房地产市场的变化对股市也有不小的震荡，地产股大幅下跌，这二者之间是相互影响的，地产股的下跌也会导致房价的进一步下滑。






（二）未来展望
1、政策调控继续执行，加大政策执行力度
根据近期召开的中央经济会议指出：2007年总体经济增长由偏快转为过热的趋势尚未缓解，价格上涨压力加大，农业基础依然薄弱，节能减排形势相当严峻，涉及人民群众切身利益的问题还比较突出，房地产领域和金融领域成政策调控重点，2008年“从紧”的经济政策将是主调，总体经济环境决定了2008年房地产的调控将更进一步，这对房地产市场无疑是雪上加霜。
2、从严控制商品房开发用地出让的总规模
多年来，国家三令五申强调保护农地，守住18万亩耕地的底线。但是，实际情况并不乐观，一些地方变本加厉批地或变相卖地、租地，极大地威胁中央的宏观调控和基本国策。继续抓紧对于农地的保护，同时配合控制固定资本投资规模，控制城市土地的开发节奏。
3、加大保障性土地的推出，住宅保障制度不断完善，冲击房地产市场
鉴于近几年大部分地区房地产市场尤其是住宅市场呈现供不应求和价格急剧攀升的现象，为适度扩大住宅供应平抑供求， 2008年预期会适度扩大对于住宅用地的供应，特别是住房保障用地。
住房保障的不断完善是对住房市场的一种支持，具有减轻住房市场压力的积极作用，同时住房保障供应的扩大是对住房市场的对冲，减少了市场的需求，减少了市场价格的上升动力。
3、对开发商全方位资金、实力的要求提高，行业竞争更激烈，风险更大
利率和准备金率的不断上调以及第二套放贷细则的实施，使得部分银行已经无力提供房屋贷款，房地产企业的传统融资渠道相对收紧，房地产开发和消费的信贷增长速度总体上受到控制；而新的融资方向、渠道、方式将继续成为房地产企业关注的热点，并重新引发产业重组的话题。面对2008年传统渠道资金趋紧的形势，房地产企业将加大从近几年开始的、尤其是2007年有所发展的多元化融资力度。规模较大的房地产企业多元化融资可能有所成效，但是缺乏硬项目为依托的中小房地产企业的多元化融资成效是有问题的。所以，房地产业的局部重组问题将再次摆上议题，对开发商全方位资金、实力的要求提高，行业竞争更激烈，风险更大。


4、调控政策已经初见成效，房价将逐步稳定，并在高价基础上下调
2007年底房价上涨的势头已经初步被抑制，并且有些地方开始出现房价下跌，为了进一步稳定房价，打击投机和投资资金，预计政府在2008年将增加土地出让面积，加快供地速度，对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度，大幅增加保障性用房的供应量等。一系列调控措施将继续执行，房地产市场状况将得到一定程度的缓解。
5、消费者更加理性，而年末观望的氛围将持续到2008年初
房价的高企以及供求的矛盾，这在一定程度上是一种社会问题而非房地产市场的现象，在这种情况下国家进行调控，从而人民期望房价下调，导致观望气氛越来越浓重，购房意愿越来越低，这种情况将持续，随着年末的到来很可能会加剧。
6、2008年市场放量加大，市场竞争惨烈
2007年的调控使得部分项目推出时间推后到2008年，同时土地的放量在2008年也大幅增加，市场供给将加大，而购房者持币观望，二者之间的落差使市场竞争加大，只有在这场竞争中把握市场，才能取得先机。